Immobilienmarkt - Ist kaufen billiger als mieten?
publiziert: Dienstag, 16. Feb 2016 / 10:24 Uhr / aktualisiert: Freitag, 26. Feb 2016 / 12:59 Uhr

Wohneigentum ist hierzulande mittlerweile eine durchaus wichtige Angelegenheit. Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Zinssätze für Immobilien beschäftigen sich eidgenössische Haushalte mit diesem Thema. Besonders präsent sind am Immobilienmarkt derzeit Einfamilienhäuser.

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Betrachtet man die Art und Weise der Wohnverhältnisse, lassen sich wirklich sehr viele Einfamilienhäuser erkennen. Laut Statistik Schweiz machte diese Form des Wohnens in der Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS) 2014 einen Anteil von 57 Prozent aus. Mehr als die Hälfte der Gebäude mit Wohnnutzung entfielen damit auf Einfamilienhäuser.

Gleichzeitig verzeichnete die Statistikbehörde mit mehr als 51.100 leer stehenden Wohnungen einen Zuwachs beim Leerstand gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Welche Alternative - also der Immobilienkauf oder die Wohnraummiete - ist in der Schweiz die günstigere Option? Aus Sicht interessierter Haushalte lässt sich diese Frage leider nicht pauschal beantworten. Vielmehr sind an dieser Stelle verschiedene Faktoren, wie etwa der Standort, von entscheidender Bedeutung. Eines vorweg: Immobilienkäufer müssen sich nicht nur fragen, was die Finanzierung kostet. Auch Begleitkosten - beispielsweise durch die Besteuerung des Eigenmietwerts - müssen in der Betrachtung unbedingt eine Rolle spielen. Im Folgenden soll deshalb ein Vergleich der Kosten für Mietwohnungen und selbst genutztem Eigentum gezogen werden.

Mietpreise vs. Kaufpreise - Beispiele aus der Praxis
Beschäftigt man sich mit den Kosten für Wohnraum, tauchen zwei Themenkomplexe fast schon zwangsläufig auf:

- die Wohnraummiete
- der Immobilienkauf

Beide Aspekte können in einem Vergleich antreten. Wer als Haushalt hier zu einem aussagekräftigen Ergebnis kommen will, hat ganz unterschiedliche Ausgangssituationen abzuwägen. Aufgrund niedriger Finanzierungskosten für Darlehen einfach dem Immobilienerwerb den Vorzug zu geben, ist falsch. Wo ist aber die Miete günstiger und wann rechnet sich der Kauf?

Grundsätzlich wird die Rechnung von individuellen Faktoren beeinflusst. An dieser Stelle geht es weniger um die Rahmenbedingungen des finanzierenden Haushalts, sondern die Standortfaktoren. Denn in einigen Regionen ist der Kauf sinnvoll, in anderen Gebieten der Schweiz rechnet sich im Vergleich eher die Miete. Wie sieht die Praxis aus?

- Region Zürichsee: Die Wohnlagen in der Region Zürichsee gehören allgemein eher zum Hochpreissegment. Laut Züricher Kantonalbank ist der Zürcher Wohneigentumsindex ZWEX hier in allen vier Quartalen des Jahres 2015 wieder gestiegen. Damit gehört die Region auch zu den Gebieten, welche bei der Berechnung der Eigenmietwerte als Steuergrundlage höhere Kosten verursachen. Da sinkende Hypothekarzinsen einen niedrigeren Steuervorteil mit sich bringen, wirkt sich dies nachteilig aus.

- La Chaux-de-Fonds: In der Region sind die Immobilienpreise vergleichsweise moderat. Wer hier an den Kauf einer Immobilie denkt, hat hier gegenüber der Wohnraummiete durchaus Vorteile. Einer Studie der UBS zufolge liegt im Jura das benötigte Einkommen für die Tragbarkeit eines Eigenheims bei unter 90 Prozent des Medianhaushaltseinkommens. Aber: Zuletzt hat sich beobachten lassen, dass auch in solchen Regionen die Immobilienpreise einen Anstieg verzeichneten. Interessierte Käufer sollten hier also bald zuschlagen.

- Wilchingen: Für die unweit von Schaffhausen gelegene Region gelten ähnliche Aussagen wie für La Chaux-de-Fonds. Laut UBS ist auch hier die Tragbarkeit mit Einkommen unterhalb des Medianhaushaltseinkommens realisierbar. Aufgrund dessen ist der Erwerb von Wohneigentum hier durchaus in Erwägung zu ziehen.

Generell zeigt bereits eine oberflächliche Betrachtung, dass der Vergleich zwischen Mieten und Kaufen nicht pauschal zu treffen ist. Es spielen einfach zu viele individuelle Faktoren an dieser Stelle eine Rolle. Trotzdem lässt sich festhalten, dass sich in zahlreichen Regionen auch heute der Erwerb von Wohneigentum mehr lohnt als das Mieten einer Wohnung. Doch sollten hier auch die Befürchtungen um eine Immobilienblase in der Schweiz berücksichtigt werden.

Kosten für eine Finanzierung reduzieren - wie geht das?
Wer in der Schweiz sein Eigenheim finanzieren will, muss verschiedene Aspekte berücksichtigen. Ein Fakt ist die bereits angesprochene Besteuerung der Eigenmietwerte. Aber auch die Kosten der Finanzierung sind im Auge zu behalten. Aktuell liegen die Zinssätze für Wohnraumfinanzierungen zwar auf einem recht günstigen Niveau, darauf ausruhen sollte man sich jedoch nicht. Vielmehr ist es ratsam, nach Wegen zur günstigen Finanzierung zu suchen. Im Folgenden sollen einige Tipps zur Kostenreduzierung aufgezeigt werden:

- Anbietervergleich: Bei Banken kostet die Finanzierung unterschiedlich viel. Ein wichtiger Schritt ist daher immer der Blick auf mehrere Angebote. Prinzipiell lässt so bereits an der Kostenschraube für die Finanzierung drehen. Vergleichsmöglichkeiten wie der Hypothekenrechner auf Hypoguide.ch sind hierbei eine grosse Hilfe.

- Darlehenstyp: Schweizer Banken bieten Haushalten ganz unterschiedliche Kredite für das Eigenheim an. Eine Festhypothek hat den Vorteil, dass der Zins über mehrere Jahre fixiert werden kann. Nachteilig wirkt sich aber der mit der Laufzeit steigende Kreditzins aus. Variable Darlehen kommen ohne diese Zinsfestschreibung aus. Anpassungen nach oben werden hier aber zum Risiko. Einige Banken arbeiten mit Spezialhypotheken, die unter bestimmten Bedingungen günstigere Zinsen erlauben.

- Eigenkapital erhöhen: Mehr Eigenmittel reduzieren den Darlehensbedarf. Ersparnisse sind eine Möglichkeit. Greift man hier zudem auf Mittel aus der Pensionskasse zu, kann sich Kapitalbedarf noch einmal deutlich verringern und somit die Kosten für das Darlehen insgesamt senken.

Kaufen ist nicht immer günstiger als die Miete
Der Schweizer Immobilienmarkt hat zuletzt wieder eine gewisse Dynamik gezeigt. Wer auf der Suche nach einer Bleibe ist und auch an den Kauf denkt, sollte das Projekt vorher sehr gründlich abwägen. Wie Beobachtungen zeigen, ist die Miete in einigen Regionen immer noch die günstigere Option. Aber: In verschiedenen Teilen der Schweiz sind die Kaufpreise für Wohnraum so niedrig, dass sich der Erwerb im Vergleich tatsächlich rechnet. Pauschal sollte man aber weder über die eine Varianten noch die andere Option urteilen. Es spielen einfach zu viele Rahmenbedingungen eine Rolle. Und letztlich kommt es auch darauf an, welche Konditionen Banken - unter Berücksichtigung der Tragfähigkeit - für die Finanzierung des Vorhabens in Aussicht stellen. Gerade in den Hochpreisregionen ist ein gewisses Polster mitzubringen, damit der Finanzierungsbedarf einem nicht über den Kopf wächst.

 

(ja/IFJ)

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