9 Schritte, um Hausbesitzer zu werden

publiziert: Donnerstag, 1. Dez 2022 / 15:24 Uhr
Der Hauskauf in der Schweiz unterscheidet sich nicht grundlegend von dem in anderen europäischen Ländern.
Der Hauskauf in der Schweiz unterscheidet sich nicht grundlegend von dem in anderen europäischen Ländern.

Der Kauf eines eigenen Hauses gehört für viele Schweizerinnen und Schweizer zu den Lebenszielen. Angesichts hoher Immobilienpreise und begrenzter Angebote fragen sich jedoch gerade junge Menschen derzeit, wie realistisch die Umsetzung ist.

Dankenswerterweise ist die Marktlage in der Schweiz keineswegs einheitlich. Hier wird verraten, wo die Bedingungen besonders günstig sind und welche Schritte notwendig sind, um Hauseigentümer zu werden.

Wer darf ein Haus in der Schweiz kaufen?

Neben Schweizer Staatsangehörigen dürfen die folgenden, in der Schweiz lebenden Personen eine Immobilie als Erstwohnsitz erwerben:

  • EU-/EFTA-Angehörige
  • Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirland
  • Agehörige von Drittstaaten mit einer Niederlassungsbewilligung oder einer Aufenthaltsbewilligung der Klasse B
  • Für Ferienhäuser und Zweitwohnungen gelten in der Schweiz für Angehörige von Drittstaaten bekanntlich besondere Regelungen, die man hier im Detail nachlesen kann.

Marktlage und Förderungen

Wie in den meisten europäischen Ländern zeigen die Immobilienpreise in der Schweiz ein scharfes Stadt-Landgefälle. Hinzu kommt, dass die steuerlichen Bedingungen und Abgaben in den Kantonen unterschiedlich sind.

Am günstigsten ist der Erwerb einer Immobilie derzeit in Jura. Hier findet man bereits Häuser ab knapp CHF 3'300/m2. Im Vergleich dazu kostet ein Haus in Zürich und Region zwischen CHF 15'000 und 21'000/m2. Auch in Glarus, Uri und Appenzell-Innerrhoden sind die Konditionen günstig und diese Kantone punkten obendrauf mit niedrigen Abgaben für Steuer und Krankenversicherung.

Bisher ist kein Ende des Aufwärtstrends der Immobilienpreisentwicklung in der Schweiz in Sicht. Doch es gibt viele Standorte, die leistbar blieben und der Vergleich lohnt sich - weitere Informationen dazu hier.

Für den Erwerb von Immobilien in ländlichen Gegenden bietet die Schweizerische Stiftung zur Förderung von Wohneigentum (SFWE) zinslose oder zinsgünstige Darlehen an. Für Stadtmenschen gibt es ebenfalls potenziell gute Neuigkeiten: Albert Leiser, der Direktor der Zürcher Hauseigentümerverbände, hat letzten Monat einen Vorschlag eingereicht, der jungen Personen die Finanzierung mit weniger Eigenmitteln ermöglichen könnte.

9 Schritte zum Hauskauf

Der Hauskauf in der Schweiz unterscheidet sich nicht grundlegend vom Prozess in anderen europäischen Ländern. In den meisten Fällen kann man ihn auf die folgenden neun Schritte herunterbrechen:

  1. Finanzierungsplanung und Budget
  2. Immobiliensuche
  3. Besichtigung der möglichen Objekte
  4. Angebot machen
  5. Gutachten
  6. Rechtsanwalt
  7. Finanzierung abschliessen
  8. Kaufvertrag unterschreiben und Notarisierung
  9. Bezahlung und Immobilienübertragung

Finanzierungsplanung und Budget

Als erstes gilt es zu ermitteln, wie die Finanzierung erfolgen soll und welches Budget zur Verfügung steht.

Für die Aufnahme einer Hypothek in der Schweiz ist es meist Voraussetzung, dass Käufer 20 % des Kaufpreises bereitstellen. 10 % davon dürfen aus der Pensionskasse kommen und 10 % müssen in der Form von Eigenmitteln beigesteuert werden. Welche Kreditsumme angesucht werden kann, hängt darüber hinaus vom Haushaltseinkommen ab und ob es durch bestehende Kreditverpflichtungen gemindert wird.

Am besten setzt man sich an dieser Stelle bereits mit einem Hypothekenbanker in Verbindung. Damit ein Kaufangebot für eine Immobilie nämlich überhaupt in Betracht gezogen wird, verlangen Makler einen Nachweis über die Mittel, eine sogenannte Finanzierungsbescheinigung. Um diese vorläufige Bestätigung zu erhalten, muss man bei einem Hypothekenanbieter die entsprechenden Dokumente wie Gehalts- und Beschäftigungsnachweis einrichten.

Gezielte Marktrecherche und Immobiliensuche

Mit dem Wissen, über welches Budget man verfügt, lässt sich die Suche nach einem passenden Objekt erst ernsthaft angehen. Angebote zu vergleichen, sollte selbstverständlich sein, doch darüber hinaus ist es aufschlussreich, sich in aktuelle Trends einzulesen.

Manch eine Gegend mag derzeit noch günstig sein aufgrund der begrenzten Infrastruktur, doch angekündigte Bauvorhaben und Stadtflucht könnten einen Aufschwung ankündigen. Das wiederum würde mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Wertvermehrung der Immobilie in naher Zukunft beitragen.

Besichtigung der möglichen Objekte

Das Besichtigen von Häusern ist aufregend, so aufregend manchmal, dass man vergisst, gewisse Aspekte zu inspizieren. Deswegen sollte man eine Checkliste vorbereiten, die man währenddessen durchgehen kann und mit der Handykamera dokumentieren, was man sieht.

In den seltensten Fällen ist das erste Objekt das Richtige und manche Käufer suchen ein Jahr lang, bis sie das perfekte Haus finden. Am besten sagt man sich, dass einem jede Besichtigung dabei hilft, genauer zu definieren, was man möchte, und was nicht.

Angebot machen

Privatverkäufe sind heutzutage eher selten. Hat man sich entschieden, ein Angebot auf ein Haus zu machen, läuft das in der Regel über den Makler. Man sollte sich dabei vor Augen halten, dass der Angebotspreis nur ein Richtpreis ist. Besonders wenn man basierend auf der Recherche Grund zu der Annahme hat, dass der Verkehrswert oder der Objektwert niedriger ist, sollte man sein Angebot erst einmal daran anpassen. Davon ausgehend kann dann verhandelt werden.

Gutachten

Egal, wie toll eine Immobilie aussieht und wie neu sie ist, wurde das Angebot angenommen, lautet der nächste Schritt, ein Gutachten einzuholen. Viele Architekturbüros und Bauingenieure bieten qualifizierte Gutachten an. Sie inspizieren unter anderem den Zustand des Dachs, der elektrischen Verkabelung, des Rohrwerks und der Wände. Mögliche strukturelle Schwächen werden identifiziert und in einem Bericht vermerkt, der Käufern dabei hilft, ihre endgültige Entscheidung zu treffen.

Immobilienanwalt

Sollte alles in Ordnung sein, nimmt man als Nächstes Kontakt zu einem Anwalt auf, der einem später dabei hilft, den Kaufvertrag zu überprüfen und die Immobilienübertragung abzuschliessen. Viele Anwälte haben sich auf Immobilien spezialisiert und die Kosten für die Leistungen sind normalerweise einheitlich innerhalb der Kantone.

Finanzierung abschliessen

Wer sich bereits für einen Finanzierungspartner entschieden hat, kontaktiert nun seinen Bearbeiter, um den eigentlichen Antrag auf die Hypothek einzureichen. Meist ist es notwendig, neue aktuelle Gehaltszettel und Arbeitsbescheinigungen bereitzustellen. Darüber hinaus wird der Kreditgeber wahrscheinlich verlangen, dass eine Bewertung durch einen Schätzer durchgeführt wird.

Kaufvertrag unterschreiben und Notarisierung

Zum Notartermin müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer persönlich erscheinen (nicht zwingend zur selben Zeit) und Identifikationsdokumente bei sich führen. Der Notar bzw. der Anwalt geht dann alle Punkte durch, bevor beide Parteien unterschreiben.

Mit seiner Signatur verpflichtet man sich zur Bezahlung des Kaufpreises, das Widerrufsrecht gilt jedoch trotzdem: Beim Kauf von einem privaten Anbieter hat man 10 Tage lang Zeit, seine Einwilligung zum Kauf zu widerrufen und beim Kauf über einen Makler sogar 30 Tage lang.

Bezahlung und Immobilienübertragung

Der Käufer erhält vom Notar eine schriftliche Zahlungsaufforderung, mit der beim Kreditgeber die Auszahlung der Hypothek ausgelöst werden. Wenn der Zahlungseingang bestätigt wurde, wird die Umschreibung des Grundbuchs auf den neuen Eigentümer durch den Notar veranlasst. Die Bank wird im Grundbuch des Hauses ebenfalls eingetragen, und zwar als Gläubiger. Die Immobilienübertragung ist damit vollständig und der Schlüssel kann übernommen werden.

(fest/pd)

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