Jetzt alte Hypotheken ablösen

Lohnt sich eine Umschuldung?

Der Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ist in der Regel eine Investition, die die finanzielle Situation einer Familie auf Jahrzehnte bestimmt. Hypothekendarlehen mit Laufzeiten von 10 Jahren und länger sind keine Seltenheit. Dabei ist man meistens weder an das ursprüngliche Darlehen noch an die kreditgebende Bank gebunden, sondern kann selbstständig nach den besten Konditionen suchen und alte Hypotheken durch attraktivere Darlehen ersetzen.

Was sind günstige Darlehenskonditionen?

Auf der Suche nach den günstigsten Kreditoptionen spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Unter rein finanziellen Gesichtspunkten ist die Gesamtsumme der bis zur Amortisation oder Tilgung des Kredits zu zahlenden Zinsen der Faktor, auf dem das Hauptaugenmerk liegen sollte, denn diese geben Auskunft über die Kosten des Hypothekendarlehens. Heruntergerechnet auf einzelne Jahre drückt sich dieses Kriterium im effektiven Jahreszins aus.

Der effektive Jahreszins ergibt sich aus den festgeschriebenen oder derzeit gültigen Zinsen und der Kreditsumme. Bei gleichbleibenden Darlehenszinsen sinkt der monatlich zu zahlende Zinsanteil mit der Tilgung der Kreditsumme kontinuierlich ab. Das heisst: Wie hoch die effektiven Gesamtzinsen sind, ist nicht nur vom geltenden Zinssatz, sondern auch von der Höhe der monatlichen Tilgung sowie eventuellen Sondertilgungen abhängig.

Weiterhin sind die Darlehenszinsen in der Regel höchstens für die ersten zehn Jahre festgeschrieben und werden danach an die marktüblichen Zinsen angepasst. Bei der Haushaltsplanung sollte daher stets beachtet werden, dass die Kreditkosten deutlich steigen können, wenn das generelle Zinsniveau ansteigt. Wer sich vor einer solchen Entwicklung bestmöglich schützen will, wählt Darlehensverträge mit möglichst lange festgeschriebenen Zinsen, muss dann aber auch etwaige Nachteile dieser Verträge akzeptieren.

Ein möglichst lange garantierter Festzins kann zwar vor steigenden Zinsen schützen, aber umgekehrt wird es schwierig von sinkenden Zinsen zu profitieren. Die Hypothek ablösen und durch einen günstigeren Darlehensvertrag zu ersetzen kann zwar auch hier möglich und lohnenswert sein, ist aber in der Regel mit deutlich höheren Wechselkosten verbunden als bei Hypothekendarlehen mit flexibleren Zinsoptionen. Ausserdem bieten viele Banken während einer festgeschriebenen Zinsperiode nicht die Möglichkeit zu einer Erhöhung der Rückzahlungsraten und keine Sondertilgungen an.

Sollten sich die persönlichen Einkommensverhältnisse verbessern oder das Zinsniveau unverändert bleiben oder gar fallen, können diese sicheren Konditionen schnell teurer werden als flexiblere Darlehenslösungen. Beschäftigt man sich etwas mit der Materie, wird schnell klar, dass es nicht die eine, unter allen Umständen und für alle Menschen passende Darlehensform gibt, sondern dass zahlreiche individuelle Faktoren einbezogen werden müssen, um am Ende zu einer passgenauen Lösung für die jeweiligen Umstände zu gelangen.

Persönliche Umstände beachten

Generell gilt: Je schneller ein Kredit abbezahlt wird und je niedriger die Zinsen sind, desto günstiger ist er. Wie hoch die Summe ist, die man monatlich für die Zinszahlungen und die Amortisation (Tilgung) des Kredits aufbringen kann, ist jedoch in erster Linie vom verfügbaren Haushaltseinkommen oder von der Differenz zwischen monatlichem Einkommen und Ausgaben abhängig.

Als Faustformel gilt, dass die monatlichen Darlehenskosten (Zinsen, Amortisation plus Kreditnebenkosten) zwischen 20 und 35 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens eines Haushaltes liegen sollten. Plant man mit einer solchen Marge, können auch kurzfristig steigende Zinsen nicht so stark belasten, dass eine Rückzahlung des Darlehens und damit der Verlust der Immobilie drohen würden. Neben dem Einkommen zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme oder der Umschuldung sind auch die weiteren Aussichten von Relevanz.

Plant man, sich in näherer Zukunft selbstständig zu machen oder sich beruflich umzuorientieren, besteht das Risiko sinkender Einnahmen, die prophylaktisch bereits in die Haushaltsrechnung eingepreist werden sollten. Eventuell ist eine solche Situation nicht der richtige Zeitpunkt, um ein Hypothekendarlehen aufzunehmen. Spricht die persönliche Situation trotzdem für einen Immobilienkauf oder steht die Ablösung der alten Hypothek ohnehin an, sollte man auf niedrige monatliche Kosten Wert legen und dafür auch höhere Zinsen in Kauf nehmen.

Bei einer hohen beruflichen Sicherheit und Aussichten auf steigende Einnahmen sollte umgekehrt nach einer Darlehensform, die mittel- und langfristig möglichst hohe Rückzahlungen und Sondertilgungen ermöglicht, gesucht werden. Hierfür sind unter Umständen ebenfalls höhere Zinsen oder kürzere Zeiträume festgeschriebener Zinsen ein akzeptabler Preis. Je stabiler die persönlichen Einkommensverhältnisse sind, desto wichtiger wird der Zinssatz, wenn es um die Beurteilung der attraktivsten Modelle geht.

Unterschiedliche Zinsszenarien

Wenn die persönlichen Umstände geklärt sind und man einen Rahmen abgesteckt hat, kann man sich auf die Suche nach dem günstigsten Darlehensangebot begeben. Dabei sind die Zinserwartungen für die Zukunft der relevante Entscheidungsfaktor. Allerdings sind diese Prognosen stets mit einer gewissen Unsicherheit verbunden, da sie von politischen Entscheidungen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängig sind. Auch die Möglichkeit von krisenartigen Szenarien, in denen die Zinsen stark steigen oder fallen, sind nie gänzlich auszuschliessen und sprechen umso stärker für einen grossen finanziellen Puffer bei der Haushaltsrechnung.

Aus einer rein finanziellen Perspektive lohnen sich lange, beispielsweise auf zehn Jahre, festgeschriebene Zinsen nur, wenn man von einem mittel- und langfristig steigenden Zinsniveau ausgeht und dementsprechend in ein paar Jahren von einem niedrigeren, festgeschriebenen Zinssatz profitieren kann. Erfahrungsgemäss steigen die Zinsen aus drei unterschiedlichen Gründen.

Einerseits bekämpfen Zentralbanken damit hohe Inflationsraten und zum anderen können sie damit auf bestimmte wirtschaftliche Entwicklungen, die auf der Verfügbarkeit billigen Geldes beruhen und Anlass zur Besorgnis geben, reagieren. Überdies können die Kreditzinsen innerhalb einer Währung ansteigen, wenn Investoren das Vertrauen in die Währung oder die Zahlungsfähigkeit eines Landes verlieren.

Derzeit gehen viele Experten tatsächlich von einem Ende der Niedrigzinsperiode, in der wir uns seit ca. 15 Jahren befinden, aus. Die durch steigende Nahrungsmittelpreise und Energiekosten ausgelöste Geldentwertung führt zu einer Anhebung des Zinsniveaus. Doch bereits die Europäische Zentralbank reagiert deutlich verhaltener als ihr amerikanischer Konterpart und wie sich die Schweizer Zentralbank verhalten wird, wenn die Inflation wieder abflaut, ist keineswegs sicher.

Neben der Inflation, von der unklar ist, wie sie sich weiterentwickeln wird, gehen viele Experten auch von einer Rezession nicht nur der Weltwirtschaft, sondern auch der wirtschaftlichen Zentren in den ersten zwei Quartalen des Jahres 2023 aus. Auf eine sinkende Wirtschaftsleistung wiederum reagieren Zentralbanken klassischerweise mit einer Absenkung des Zinsniveaus, um Investitionen wieder attraktiver zu machen. Die Periode sinkender Zinsen könnte daher schon bald wieder vorbeigehen.

Über einen langen Zeitraum festgeschriebene Zinsen könnten derzeit also genau das Richtige sein, oder auch nicht. Denn bei einem stabilen Zinsniveau, ebenso wie bei sinkenden Zinsen (derzeit eher unwahrscheinlich), sind kurz- oder mittelfristig festgeschriebene Zinsen finanziell zu bevorzugen. Da die Banken bei langfristig festgeschriebenen Zinsen das Risiko steigender Zinsen tragen, sind kurzfristig festgeschriebene Zinsen oder vollständig variable Hypothekendarlehenszinsen in der Regel deutlich günstiger.

Fazit

Wer über einen ausreichenden finanziellen Puffer verfügt und von kurzfristig steigenden Zinsen nicht hart getroffen wird, der sollte in der Regel zu sogenannten LIBOR Hypothekendarlehen greifen. Deren Zinssätze orientieren sich am interbanken Zinssatz in England und sie werden bei ansonsten gleichen Rahmenbedingungen zu deutlich günstigeren (ein bis zwei Prozent) Zinsen angeboten als Hypothekendarlehen mit langfristig festgeschriebenem Zinssatz.

(fest/pd)